運達會展灣三期交付實景。 通訊員 攝
華聲在線全媒體記者 劉樂
推窗見綠，在自家小花園里養養花草，陽光透過落地玻璃映亮客廳……夢想中的場景，正隨著第四代住宅的興起而照進現實。全國多地開發商試水這一革新性居住模式，試圖通過“垂直綠化”等場景重新定義城市住宅的標準。
第四代住宅究竟是營銷包裝的噱頭，還是未來好房子的樣本？
房企探路：
從概念照進現實
第四代住宅，又稱為庭院房、立體園林生態住房或城市森林花園建筑。它不再是傳統意義上的“鋼筋水泥盒子”，而是將庭院、綠化與高層建筑相結合，通過空中花園、垂直綠化等技術，讓每家每戶擁有一個或多個私屬的戶外空間。
與前三代住宅（茅草房、磚瓦房、電梯房）相比，其最顯著的特征在于“空中庭院”成為標配，不僅可以種花種草，甚至能植樹成景，成為家庭生活的自然延伸。
在湖南，已有多家房企布局這一領域。
在長沙市開福區福元中路，某項目的119平方米戶型可享有7至8平方米的空中花園，其中80%為贈送面積，實際得房率超過95%。位于大澤湖片區的某純改善型住宅項目，240平方米戶型配備約45平方米、挑高6.8米的空中庭院；170平方米、188平方米戶型的庭院面積也達到了26至27平方米，均為全贈送。
長沙會展片區某代表性項目采用東西向庭院設計，并已申請國家專利，奇數層庭院連接餐廳，偶數層連接客廳，在增強空間互動性的同時保障住戶隱私。其市場表現從2025年三季度克而瑞長沙房企銷售榜單可見，以8.01億元成交額位列雨花區第三，套均約500萬元；兩年半內成交額已突破50億元。
第四代住宅作為一種新興模式，仍處于“摸著石頭過河”的探索階段。目前，國內尚未出臺統一的技術規范，各地在執行標準上存在明顯差異。
以花園的產權為例，部分地區僅將20%的花園面積計入產權，其余作為贈送，但隨之而來的維護責任劃分、物業費用計算等問題仍有待明確。此外，由于建筑結構與綠化的復雜性，相應成本必定水漲船高。
購房者觀望：
平衡“生態溢價”與實用功能
越來越多的第四代住宅項目從圖紙走向現實，市場反應逐漸顯現。
在長沙，一個第四代住宅小區自去年12月起陸續交付。小區內可以看到迎賓水景、陽光草坪與南北貫通的生態軸共同構成的立體綠化體系。部分樓棟的架空層被改造為閱讀區、共享會客廳及老年康體區，試圖將“森林花園”建筑理念貫穿社區規劃。
挑高5.8米的錯層空中花園令人眼前一亮，覆土層厚達50厘米，滴灌系統與排水通道已預先鋪設，業主入住后可自主種植綠植。
已購房的業主小冉表示，自己非常喜歡“推開窗的綠意”，看中的正是這片“自留地”。即便項目公攤面積超過20%，但因花園贈送比例高，一萬元出頭的單價也可以接受。
從實際價格看，第四代住宅存在一定的“生態溢價”。如會展片區、大澤湖區域的項目，單價處于1.4萬至1.8萬元區間，普遍高于同地段普通住宅。這些項目的客群相對集中，以改善型及高端客戶為主，對通勤依賴度較低，更傾向于選擇新區——因空中花園為開放式設計，需要規避市中心揚塵的影響，還要滿足建筑限高等相關要求。
湖南省建筑科學研究院有限責任公司建筑一院院長肖經龍告訴記者，對許多購房者而言，第四代住宅意味著生活品質的提升。花園不僅是種植的空間，更是家庭活動的延伸，孩子多了片自然樂園，老人多了處養心之地。植被系統還能調節微氣候，實現隔熱保溫、降塵減噪，滿足了許多中國人內心對田園生活的向往。
但也有購房者持謹慎的觀望態度，今年重金購置學區房的張女士坦言：“花園雖好，但孩子上學才是剛需。畢竟大多數時間在工作，真正享受花園的時光屈指可數。”
業內人士指出，第四代住宅目前主要吸引改善型客戶，如何平衡“生態溢價”與實用功能，仍是開發商需破解的課題。
行業內卷：
政策推動與市場博弈
今年5月，國家標準《住宅項目規范》正式實施，明確提出安全、舒適、綠色、智慧的住宅建設目標，對層高、隔聲等作出強制規定。
國家標準提升，為第四代住宅提供了發展契機。濟南等地已調整容積率計算規則，對符合要求的空中花園給予容積率優惠，釋放政策支持信號。
市場下行壓力之下，開發商或通過第四代住宅來突圍。長沙某項目引入名貴樹種打造“五重園林景觀”，也有項目推出全屋智能化裝修，反映出行業正從“拼規模”轉向“拼品質”。一位業內人士指出，內卷之下，產品力成為競爭核心，而第四代住宅正是對“人本需求”的回歸。
撇去對第四代住宅的美好濾鏡，還有多重挑戰擺在面前。比如，空中花園的長期維護可能推高物業費，過度設計易導致實用性不足，植物打理、鄰里隱私等存在隱憂。消費者從傳統改善型住宅轉向接受第四代產品，觀念轉變還有很長的路要走。
盡管挑戰不少，部分房企仍持續看好該品類前景，持續在省內加碼布局。據悉，相關企業正計劃在河西等片區繼續落子同類項目。
當前，國家積極倡導以“好房子”建設為導向。在此趨勢下，省內也積極引導房企從片面追求“高得房率”，轉向更加注重項目的整體品質與可持續發展。或許，這些將為第四代住宅的發展帶來新生機。
責編：劉茜
一審：劉茜
二審：印奕帆
三審：譚登
來源：華聲在線
