漫畫/張楊
華聲在線全媒體記者 李成輝
“房子空著沒入住，物業費一分不少，合理嗎？”每當物業催繳費時，不少空置房業主都會發出這樣的疑問。連日來，記者走訪長沙多個小區發現，一方是業主們對“未享服務卻要繳費”的不滿，另一方是物業公司“公共服務不能停、養護成本下降難”的焦慮，雙方各執一詞，態度迥異。空置房物業費到底該不該交？如何交？記者為此展開調查。
房主叫冤
談及空置房交物業費，長沙市民劉女士一肚子苦水。因小孩讀書，她家那套位于漁業路上的房子已空置4年多，可物業費催繳單卻從未缺席。她給記者算了筆賬：房子89平方米，物業費1.8元/平方米/月，從2021年至今已交費近8000元。“如果請人定期給房子保潔，能花多少錢，你說冤不冤？”
同樣覺得冤屈的還有天心區杉木沖中路某小區的王先生。2019年買的期房，因收房時發現墻面開裂、滲水，他沒簽收也沒入住，卻在2024年被物業公司起訴，要求補繳物業費13457元，并支付7185元違約金。“房子沒達到交付標準，我也沒簽物業服務合同，憑啥要交錢？”他當庭辯解，但法院最終還是判他履行繳費義務，令其至今不能釋懷。
“水電是用多少就交多少，物業費為啥不能參照執行？”記者走訪發現，多位空置房業主的訴求高度一致：“房子空著，連小區垃圾桶都沒碰過，全額繳費不合理。”還有業主直言，“為空置房交物業費，相當于白扔了養老金”。
物業訴苦
“業主總盯著自己沒入住，卻沒看到物業服務從沒停過。”開福區某小區物業經理湯華告訴記者，公司所服務的小區共1023戶，常年空置房約占20%。“無論空置與否，保潔每天得清掃單元樓道，清理小區綠化帶、垃圾桶；安保要24小時輪班巡邏，半夜都得盯監控；電梯每月要維保，消防設施每周得檢查，這些活少干一項，已入住的業主就會投訴。”
“總成本除人工外，還有電梯維保、消防檢測、公共區域水電等剛性支出，而目前物業費收繳率為80%左右。”湯華也給記者算了筆賬：小區物業費均價1.6元/平方米，按空置房最低七折優惠計算，一年下來就少收十幾萬元，如果砍掉空置房物業費，一旦服務跟不上，引起已入住業主不繳費，就會陷入“服務縮水—繳費率更低—更沒錢服務”的死循環。
望城區某小區業委會主任周先生曾牽頭協調過空置房繳費問題，最終不歡而散。業主說“沒享受服務就該少交”，物業則說“公共服務沒斷，費用不能少”；有業主提出“只交垃圾清運費，其他費用不交”，物業則反駁“安保、電梯維護費誰來出”，各說各的理，誰也不讓步，只能不了了之。“哪怕你幾年沒進小區，大門還得有人守、電梯也要正常運行，房子才不會因物管混亂而貶值。”走訪中，物業公司負責人紛紛向記者表達這一觀點。
相向破局
業主拒繳，物業催繳，空置房物業繳費問題分歧難解。結合數十起相關案件，湖南天楚律師事務所律師李曉龍分析，核心矛盾源于認知與現實差距：一是責任主體混淆。部分業主將收房質量問題（如墻面開裂、屋頂漏水等）與物業費繳納直接綁定，認為前期物業未協助解決問題，自己有權拒繳物業費，殊不知房屋質量問題責任主體是開發商，而非物業公司。二是服務資格存疑。部分小區更換物業時程序有瑕疵、操作不透明，比如未公示物業選聘流程、服務標準與收費依據，而直接讓新物業入駐，讓業主對其服務資格產生質疑，進而抗拒繳費。三是服務認知有偏差。不少業主認為“房屋空置，無需物業服務”，將物業費等同于“個人專屬服務費”，卻忽略了安保、電梯維保、保潔等物業服務的公共屬性。
如何破解困局，唯有相向而行：一是細化合同約定，購房或簽物業協議時，明確空置房認定標準、繳費比例及附加服務，從源頭減少糾紛；二是鼓勵物業創新，針對空置房推出定期保潔、通風等定制服務，讓業主切實感知服務價值；三是建立常態化溝通機制，避免矛盾升級。
近期，長沙市市場監督管理局發布相關指引，明確建設單位毛坯交付后未裝修未入住或未裝修未使用的普通商品住宅，或者建設單位精裝交付后事先向物業服務人書面報告（報告內容應包括房屋水、電、氣等使用記錄）并經物業服務人登記確認未入住或未使用的普通商品住宅可享受物業費優惠。
具體來看，優惠政策主要有以下幾方面，2022年7月前簽訂的物業服務合同中有約定的按約定執行；無約定的，2022年7月至2025年2月期間按物業費標準的90%繳納。2025年3月起，將實行階梯式優惠：交房后連續空置至第24個月，按70%繳納，從第25個月空置期起連續至房屋空置結束，按照物業費標準的90%繳納。要注意的是，已入住但暫停使用的房屋，不在此列。
【溫馨提示】
李曉龍律師表示，業主如遇到以下情況，可拒繳或要求物業服務企業減免物業費：
如果物業服務企業未經法定程序入駐小區，且未與業主或者業主大會達成物業服務合同；或者違規收取合同約定以外的費用、非因不可抗力或者正當理由中斷物業服務，業主可以拒繳物業費。
如果存在物業服務未達到物業服務合同約定的標準、物業服務企業擅自提高收費標準、在法定期限內前期物業服務企業未協助業主解決房屋質量問題、隱瞞小區公共區域收益未公示、小區安全存在嚴重隱患等原因，業主可以要求減免不合理的物業費。
責編：劉茜
一審：劉茜
二審：印奕帆
三審：譚登
來源：華聲在線
