華聲在線全媒體記者 卜嵐
今年以來，在物業費的降價潮之后，一些物業公司開始宣布撤場。
據三湘都市報記者了解，近期，已有包括龍湖物業、中海物業等在內的超10家物業公司宣布主動離場部分小區，原因涉及成本開支增加、物業費收繳率低等。在長沙，也出現了同樣的現象。
這一市場變化背后，隱藏著怎樣的原因？又將對行業產生何種影響？
無法維持正常運營，超10家物業宣布主動撤場
近日，重慶加州物業服務有限公司發布公告，宣布將于8月31日退出中渝春華秋實小區二期的物業服務。該物業公司稱，退出因為是小區業主長期拖欠物業費，致使物業管理已無法維持正常運營和服務開支。
6月25日，中海物業向鄂州雙創之星小區發出撤場公告信。自2023年3月以來，該小區因入住率低，累計欠繳物業費達59.59萬元，企業已無力持續墊資運營。
6月初，金碧物業向湖南岳陽湘陰六建溪上桃花源小區業主發出撤場公告信，表示由于持續投入人力、物力等資源，成本開支不斷增加，但部分業主以延期交付、房屋質量問題等原因，不及時支付物業費，導致連年虧損，無法維持正常運營，“迫于無奈”選擇于7月30日正式退出項目，結束服務。
據不完全統計，近期已有龍湖物業、金科服務、中海物業等超10家物業企業發布主動撤場公告，撤場原因除物業費收繳率低、長期虧損外，還包括開發商歷史遺留問題難以解決、與業主就物業費標準協商未果以及與業主或業委會矛盾激化等。
7月29日，三湘都市報記者走訪發現，類似情況也開始在長沙出現。“我是長沙融創會展上東區項目的業主，近期接到小區物業通知，物業將于下月底撤場。我們小區目前還未竣備，所以沒有支付前期物業公司服務費用，導致物業運營陷入困境，面臨撤場風險，這該怎么辦？”長沙一市民在問政平臺上留言表示。
對此，長沙縣委辦公室回復稱，成都環球世紀物業服務有限公司長沙分公司因長期虧損面臨運營壓力撤場。該縣縣級相關部門已召開專題會議，目前，已有四家意向物業公司正在提交詳細方案，后續將依法依規推進選聘流程，業主代表可全程參與監督。
物業退場現象的出現，是因為盈利空間的萎縮
物業企業的大撤退，或許與物業費下降、物業、業主、業委會矛盾激化有關。
據中指研究院監測的數據顯示，2024年以來，物業費降費項目主要集中在重慶、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等二線及三線城市，尤其在去年發布物業費限價政策的城市更為明顯，整體降幅區間為10%—40%。
“物業退場現象的出現，主要是因為盈利空間的萎縮。”長沙新富城小區物業負責人劉佩指出，目前行業整體物業費的繳費率低、欠款累積導致項目無法正常運營，這在入住率低的小區表現得尤為突出。入住率低的新建小區，固定的運營成本（如安保、保潔等人員工資、公共區域水電費等）難以被有限的物業費收入覆蓋，長期虧損最終導致退場。
劉佩表示，近年來，一些小區的管理矛盾也在不斷激化，物業與業主缺乏有效溝通，服務未達預期，或者因權利尊重不足引發沖突，最終導致企業不得不離場。物業與業主溝通失效，如不公開收支明細、拖延處理業主訴求等，會導致信任缺失。
劉佩也為記者舉了個例子：“比如像我們這種老舊小區，雖然物業費收繳率能達到90%，業主也比較配合。但20多年來物業費一直是1.2元/月/平方米，而且因為大部分業主已經購買了停車費，小區并沒有停車費、廣告費等收益，每月的收上來的物業費基本只能勉強覆蓋員工工資?！?/span>
物業應從“規模優先”向“質量優先”轉型
面對困局，物業行業也正在探索新的生存路徑。
去年年底，萬科物業發布“彈性定價”模式以及詳細的508項服務清單，每點開一個服務清單，都可以清晰地了解到該項服務的質量要求、驗收標準、服務頻次等。在清晰了解這些服務內容和標準后，業主就可以像“點菜”一樣按需選擇。
而在長沙的湘熙水郡小區，物業通過“共治模式”，成功讓業主從“旁觀者”變成“參與者”：選聘業主作為物業監督員，參與小區治理；由物業紅色管家定期收集業主意見，暢通溝通渠道；搭建小區議事長廊，近距離傾聽民聲。這種變化帶來了明顯的效果，湘熙水郡物業費收繳率超95.47%，第三方評價滿意度達93分。
政策層面也在尋求平衡，長沙市物業行業協會聯合法院建立“物業糾紛調解機制”，2024年已成功調解87起降費引發的服務爭議。這種“柔性調解+標準公示”的模式，既避免了矛盾激化，又為物業費調整提供了參照尺度。
“破解目前的行業困境，企業需要以‘可持續服務’為核心，從降本與增效雙向發力：一方面通過智能化手段優化管理流程，降低人力成本；另一方面拓展增值服務，如社區養老、家政等，拓寬收入來源。同時，加強與業主的溝通，建立合理的服務預期，形成良性互動。對于業主而言，如何在費用與服務間找到平衡點，對于政府部門，如何完善監管框架也較為重要—這三重命題的解答，將決定未來社區治理的新形態。唯有建立透明的成本核算機制、暢通的協商渠道，才能實現業主與物業的共生共贏。”
此外，在中物智庫發布的研報看來，頭部物企主動退出管理密度低、跨區域協調成本高的項目，實則是從“規模優先”轉向“質量優先”的必然調整，用區域深耕替代廣種薄收，而頭部企業退場留出的空白，則為中小物企創造了增長空間。
責編：劉暢暢
一審：印奕帆
二審：蔣俊
三審：譚登
來源：華聲在線
